Terug naar overzicht

NRP Academie bezoekt indrukwekkende gebiedstransformatie in Ulft

Het kan zijn dat het wat fronsende wenkbrauwen opleverde toen wij aankondigden dat de tweede dag van de module Verdienen in Ulft plaats zou vinden. Niet iedereen wist het te liggen of hadden ooit van de fabriek DRU gehoord. Reden te meer om er met NRP Academie naar toe te gaan. De conclusie van de cursisten, de meegenomen collega’s en de organisatie was dat de Achterhoek echt te bescheiden is: dit is een indrukwekkende gebiedstransformatie.  

Het begon ooit met de boeren die ‘oer’ vonden in hun grond, ijzererts, hier in de omgeving van de oude IJsselbedding. Het ijzer kun je smelten en dat evert gietijzer op. Dat ging eerst op een vrij eenvoudige manier tot de Duitsers Diepenbrock & Reigers z een kans om hier een fabriek te maken. De NV Ulftsche IJzergieterij en Emailleerfabriek met hun naam, afgekort DRU. Wie herkent niet de oranje gekleurde gietijzeren pannen? Na sluiting van de fabriek waren er plannen om alle gebouwen te slopen. Een wethouder, wiens vader op de fabriek had gewerkt, stak daar een stokje voor en zette zich in voor het behoud van het erfgoed.

Dan rijst de grote vraag is waar je het geld vandaan moet halen om dat mogelijk te maken. Gemeenschapsgeld, veel geld van het bedrijfsleven en een gemeenschap van vrijwilligers die niet alleen de schouders eronder zet maar ook met goede ideeën komt om meer geld voor diverse projecten bijeen te brengen. Toeval helpt ook een handje als de SSP hal, ontworpen door een Duitse architect in 1938, door Duitsland wordt gered van sloop. Het bleek het laatste werk van deze architect te zijn en dat wilde men graag behouden. Het kostte ook veel geduld en doorzettingsvermogen. Niet iedereen geloofde erin dat er een toekomst was voor dit gebied.  

Tekst gaat verder onder de foto’s 

Nu is het een levendig gebied. Bibliotheek, popzaal (600 mensen), theaterzaal (350 mensen), restaurant Schaftlokaal met zalen, diverse terrassen vestiging Graafschap College, innovatiecentrum, vestiging woningcorporatie, diverse woningen, kantoor en werkruimten van de oudheidkundige vereniging OVGG met een aangenaam ingericht openbaar terrein en park. Alle oude functies staan op de gebouwen vermeld, van Afbramerij tot Loonbureau. Je treft er veel kunst aan, alles gerelateerd aan staal. Ook nog in het thema van hergebruik zien we, met hergebruikt kunst van het Damrak in Amsterdam. We worden deskundig rondgeleid door Willy Ebbers van OVGG, die op voorhand meldt dat drie kwartier veel te kort is. Dat is ook zo, maar wie de smaak te pakken krijgt, heeft een goede reden om terug te komen.  

Op deze tweede dag van de module Verdienen, krijgen we een beeld van een belegger en een makelaar. Annemarie Maarse, directeur Assetmanagement bij Achmea Real Estate, trapt af neemt ons mee in de wereld van een belegger. Een belegger maakt onderscheid in assetclasses. Vroeger alleen kantoren, winkels en woningen. Nu ook logistiek, zorg, food, leisure, science parks, etc. Een belegger kan direct en indirect beleggen. Direct is als de belegger zelf eigenaar is van een pand of complex; indirect is als zij een aandeel hebben in een fonds. Dat laatste levert minder zeggenschap op maar ook minder risico’s. Wie zijn de klanten van beleggers? Dat zijn pensioenfondsen en zorgverzekeraars voor wie zij beleggen. 

Tekst gaat verder onder de foto

Een belegger koopt vastgoed aan voor de lange termijn, meestal voor een periode van 20 jaar. Men moet daar voor de pensioenfondsen een financieel rendement voor realiseren. Naast dat financieel rendement is er ook aandacht voor duurzaamheid en maatschappelijk rendement. Dit past goed in de missie van Achmea Real Estate: beleggen met betekenis.   

Het financieel rendement is een optelsom van direct en indirect rendement. Direct rendement is de huurstroom, indirecte rendement is de waardeontwikkeling. Annemarie maakt de cursisten ook wegwijs in wat de belangrijke indicatoren zijn voor beleggers: BAR, exit yield, IRR, marktwaarde in verhuurde staat en leegwaarde. Rekenvoorbeelden maken duidelijk wat de invloed van de markt is op de waarde van de beleggingen. Annemarie geeft aan dat door de veranderingen in de markt, de waarde anders is dan in de sheets vorig jaar. Toen was er nog sprake van een hongerige markt, maar als gevolg van de stijgende rente wordt het beleggen in vastgoed als meer risicovol beschouwd. Op de vraag of het voorstel van demissionair minister De Jonge inzake de middenhuur ook van invloed is, geeft Annemarie aan dat het voorstel nog niet door de Kamer is. Ze heeft er ook wel begrip voor dat de overheid de excessen op de woningmarkt wil inperken. Met nieuwe verkiezingen voor de boeg, is het afwachten wat er gaat gebeuren. Deze onzekerheid is niet fijn voor de vastgoedmarkt, dat is zeker.   

Voor duurzaamheid maakt Achema Real Estate gebruik van de benchmark GRESB (Global ESG benchmark voor Real Assets). ESG staat voor Environmental, Social and Governance. De benchmark wordt al jaren gebruikt. Het bezit van Achmea Real Estate scoort goed. Annemarie geeft wel toe dat dit wordt beïnvloed door het relatief jonge bezit dat zij hebben. Voor het meetbaar maken van maatschappelijk hanteert Achmea Real Estate een Social Impact Monitor. Hierbij wordt naar verschillende aspecten gekeken: bewoners, wonen, omgeving en maatschappij. Elk project wordt afgezet tegen het gemiddelde van de portefeuille en wordt ook in de tijd gemonitord. Op de vraag of duurzaamheid echt wint aan belang bij beleggers, geeft Annemarie aan dat er pensioenfondsen zijn die nu kiezen voor hogere investeringen om op de lange termijn duurzamer te zijn.  

De volgende spreker is Helwin Teunissen, makelaar met een eigen kantoor De Nieuwe Staat. Hij geeft aan dat de wereld van makelaardij veel minder met duurzaamheid en social impact bezig is. Veel verder dan het uitreiken van de groene baksteen voor de meest duurzame belegger (als opvolger van de gouden baksteen voor de beste), zijn ze niet gekomen. Dat komt door de rol van de makelaar, volgens Helwin die van het oliemannetje. Je brengt partijen bij elkaar en je probeert ze ook bij elkaar te houden tot de transactie is afgerond. De toegevoegde waarde van een makelaar is kennis van de markt. Maar er zit wel iets pervers in het verdienmodel van een makelaar omdat hij zowel de huurder als de verkoper van vastgoed kan dienen. Het fundament van het model is ‘no cure no pay’. Dat betekent dat als een deal niet doorgaat, er veel uren zijn gemaakt, maar geen geld wordt verdiend. Dat zorgt ervoor dat een makelaar er veel voor over heeft om een deal tot stand te brengen. Bij twijfel bij de opdrachtgever, adviseert Helwin dan ook om een second opinion te vragen.  

 

Een voorbeeld illustreert zijn verhaal: stel je brengt een huurder voor 15.000 m2 aan voor een ontwikkeling. Een plek waar 25.000 m2 gebouwd kan worden. Dat is ‘goud’ waard: met een dergelijk percentage voorverhuur kan de projectontwikkelaar een vergunning krijgen en kan het pand gefinancierd worden. De makelaar wordt door de huurder betaald door middel van een courtage over de huursom. Vervolgens gaat de makelaar in overleg met de projectontwikkelaar die hem vraagt om huurders te zoeken voor de rest van het gebouw en het gebouw aan een belegger te verkopen. Hij ontvangt een percentage van de verkoop van het gebouw. Dit werkt belangenverstrengeling in de hand en zorgt ervoor dat de makelaar veel baat heeft bij de transactie. Als het niet doorgaat, heeft hij niets. Dit heeft Helwin ertoe gebracht om te kiezen voor een ander verdienmodel. Hij adviseert op uurbasis met een bonus als een transactie slaagt.  

Helwin geeft aan dat makelaars echt een toegevoegde waarde hebben omdat ze vraag en aanbod bij elkaar kunnen brengen met kennis van de waarde van vastgoed en kennis van de markt. Die kennis wordt vergaard door veel te praten met de partijen in de markt. Kantoren, winkels en woningen zijn verschillende vakgebieden en hebben ook specialistische makelaars. Kantoren zijn volgens Helwin het meest eenvoudige product om te maken; daardoor zijn er ook veel aanbieders. Als makelaar heb je waarde door te weten wanneer contracten expireren en wanneer een bedrijf op zoek gaat naar een nieuw kantoor. Woningen zijn complexere producten. Je moet meer verstand hebben van plattegronden en techniek. Woningen worden vaak in pakketten verkocht aan beleggers. Bij retail spelen ongeveer 200 landelijke ketens een grote rol. Bij winkels moet je verstand hebben van loopstromen en bezoekersaantallen. Op een vraag of makelaars bij hun collega taxateurs informatie kunnen ophalen, meldt Helwin dat dit absoluut niet het geval is. Die werelden zijn sterk gescheiden. Een taxateur moet dan ook beëdigd zijn, terwijl iedereen makelaar kan worden. 

Door de kennis en het netwerk, lijkt het werk van het oliemannetje ondoorzichtig. Dat is het ook, bevestigt Helwin. Een makelaar kan niet transparant werken, niet alle informatie kan naar alle partijen toe. Maar als je je dit realiseert en ook weet wat je wel of niet van de makelaar kan verwachten, dan ga je tenminste goed voorbereid je samenwerking met de makelaar aan. Dat is de boodschap die hij iedereen wil meegeven.