NRP Denktank Wet- en Regelgeving

Oh, die faalkosten

Door Jan van Duijvendijk, Barnsteen Advocatuur
31/10/2017

De bouw is een branche die bekend staat om zijn hoge percentage faalkosten. De faalkosten liggen volgens de statistiek tussen de 5% en de 15% van de omzet, afhankelijk van hoe je ernaar kijkt en wat je onder faalkosten verstaat. Wat doen aannemers eraan?

Dunne marges
Sinds mensenheugenis klagen aannemers over de lage rendementen. Opslagen voor winst en risico verdampen regelmatig tot een karig resultaatje. "Dat maken we met een volgend werk wel weer goed" is het motto van het zelfbedrog. Want bij het volgende werk gaat het weer op dezelfde manier. Met faalkosten.

Foute incentives
De percentages die aannemers opnemen voor algemene kosten, winst en risico (AK W&R) moeten eigenlijk argwaan wekken. Begroot een aannemer wel realistisch als het percentage voor W&R even hoog wordt genomen als het statistische percentage van de faalkosten? Dan begroot hij immers "geen winst op dit project". Dit betekent onmiddellijk een incentive voor de aannemer om op een andere manier aan het project te proberen te verdienen. Dan gaat de aannemer bezuinigingen zoeken, of beknibbelen in maten en dikten, wat ongewenste gevolgen kan hebben. Denk aan die vreselijke brand in de Londense torenflat, waar de oorzaak lijkt te liggen in gebruik van goedkoper maar onveiliger materiaal, gekozen na bezuiniging.

Wie betaalt?
De aannemers verdienen dan wel weinig, uiteindelijk betaalt ook de opdrachtgever mee. Maar wie het ook is die bij een bepaald project de faalkosten uiteindelijk betaalt, in macro-economische zin hebben alle partijen er baat bij als de faalkosten omlaag worden gebracht.

Perspectief van NRP
Waarom is dit van belang voor NRP-partners? Naar hun aard zijn transformatieprojecten of renovatieprojecten gevoeliger voor het ontstaan van faalkosten. Bij werken aan een bestaand gebouw met een deels onbekende historie zijn er meer onzekere factoren. Meer dan wanneer men een totaal nieuw gebouw in een maagdelijk weiland zet, op basis van een nieuw ontwerp.

De onverwachte aanwezigheid van asbest is het eenvoudigste voorbeeld, dat ook nog vaak voorkomt, vrijwel altijd met ergerlijk hoge kosten.

De aanwezigheid van huurders compliceert ook. Uithuizing willen zij in tijd beperken en vaak hebben zij eigen wensen die niet altijd rekening houden met wat technisch voor de hand ligt.

Soorten faalkosten
Er zijn diverse soorten faalkosten. We moeten niet alleen denken aan fouten bij de uitvoering van het werk. Nodeloos gemaakte kosten zijn ook faalkosten. Wie wil geldverspilling? Ook in de voorbereiding, bij het ontwerpen, kunnen fouten worden gemaakt. Voorbeeld: een architect kiest voor bepaalde 'mooie' gevelelementen, maar niemand beseft dat die lastig in het werk aan te brengen zijn. Wat zou het handig zijn geweest als die gevelelementen reeds bij de fabricage van handvatten waren voorzien.

Goed vastleggen
Waar het kennelijk aan schort is dat men in de voorfase van een ingewikkeld project onvoldoende gezamenlijk nadenkt. Men organiseert wel een bouwteam, maar dat is er in de regel op gericht om te knijpen en te bezuinigen, en de prijs binnen budget te houden. Gunde men zich maar meer tijd om het werk tot in diepte voor te bereiden teneinde alle vormen van faalkosten te vermijden. Dat kan men doen door passende organisatorische ontwerp- en verbeteringsprocessen af te spreken, hoe de betrokken partijen de risico's van het werk te lijf gaan. En dat moet men dan goed vastleggen. Aan die vastlegging, het contract, zal men aandacht moeten besteden. Een oude aannemingsovereenkomst kopiƫren, de vorige prijs weglakken en de UAV (Uniforme Administratieve Voorwaarden) van toepassing verklaren, is dan volstrekt onvoldoende.

Faalkosten omlaag
Bij alle geslaagde renovaties en transformaties was er altijd gedegen voorbereiding. Sleutel voor succes. Kost goede voorbereiding geld? Natuurlijk. Maar als daarmee de faalkosten flink omlaag gaan, kan het geen weggegooid geld zijn. De aannemer kan met nog meer trots over het project spreken.

NRP omdat het nieuwe vastgoed er al staat