NRP Denktank Wet- en Regelgeving

Wetsvoorstel "kwaliteitsborging voor het bouwen"

13/11/2017

Er is een wetsvoorstel "Kwaliteitsborging voor het bouwen", wat tot doel heeft de bouwkwaliteit te verbeteren. Het beoogt de positie van opdrachtgevers te verbeteren bij aanneming van werk. Dat ligt geheel in lijn met de wens faalkosten te bestrijden, waarover wij eerder schreven.

Noodzaak
Waarom is deze nieuwe wet nodig? Eigenlijk is de kern van de kwestie dat het huidige recht een verkeerde balans geeft tussen de juridische positie van de opdrachtgever en van de aannemer. Die balans valt voor opdrachtgevers ongunstig uit. De verdelingen van risico's en bewijslasten zijn zodanig dat er voor de aannemers onvoldoende incentive is om kwalitatief goed te bouwen.

BW en UAV zijn onvoldoende
In de bouwpraktijk worden veelal de Uniforme Administratieve Voorwaarden gehanteerd, afgekort als de UAV, waarvan in 2012 de nieuwste versie verscheen. De vorige versie was van 1989. Deze oude versie was erg versleten. Die verwees nog naar het Burgerlijk Wetboek (BW) dat in 1992 geheel werd vernieuwd. Helaas bracht de versie van 2012 weinig echte verbetering. Dat het BW en de UAV de positie van opdrachtgevers onvoldoende beschermen, is bij de contractenschrijvers allang bekend. Gelukkig is er contractsvrijheid in Nederland. Men kan afwijken van het Burgerlijk Wetboek en van de UAV. De afwijkingsmogelijkheden zijn in ruime mate aanwezig.

Risico-omslag bij oplevering
Één van de heikele punten betreft de risico-omslag bij de oplevering. Wat betreft het BW wil het wetsontwerp hier iets aan doen, met name door een omkering van bewijslast bij de regeling van de 'verborgen gebreken'. Bij de UAV verandert er niets door het wetsontwerp, maar dat kan men contractueel oplossen.

Hoofdregel is dat de aannemer vanaf de oplevering niet meer aansprakelijk is voor gebreken in het werk. Dat geldt echter niet bij verborgen gebreken. Wat is een verborgen gebrek? Dat is een gebrek dat de opdrachtgever bij de opneming van het werk niet heeft opgemerkt en ook niet had hoeven opmerken. Of dat zo is moet de opdrachtgever bewijzen. Tegen die bewijslast keert het wetsontwerp zich. De aannemer is in beginsel aansprakelijk voor verborgen gebreken, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen.

In de UAV is het nog een tandje erger voor de opdrachtgever. Een gebrek kan niet als verborgen worden beschouwd als de opdrachtgever het bij de opneming heeft opgemerkt of had moeten opmerken, maar ook als hij het tijdens de bouwwerkzaamheden had moeten opmerken! Het wetsvoorstel gaat niet over de UAV en brengt hierin dus geen verandering.

UAV versus BW
Een ander markant verschil tussen de UAV en het BW is dat een 'gebrek' in de UAV niet hetzelfde is als een tekortkoming in de nakoming. Hoe zit dat? Een gebrek betreft volgens de UAV de feitelijke toestand van het werk. Volgens het BW moet je voor een tekortkoming in de nakoming kijken naar de contractuele verbintenis. Zo kan je afspreken dat voor het opgeleverde gebouw een bepaald keurmerk moet zijn afgegeven. Denk aan een energie-label. Als dat label er niet is bij de opneming, is dat dan een gebrek, als het gebouw op zich voldoet aan de eisen voor het energielabel? In de zin van de UAV is er dan geen gebrek aan het gebouw, maar in de zin van het BW is er dan toch wel een gebrekkige prestatie!

Contract op maat
Een ding is zeker. Het is voor opdrachtgevers onverstandig om te leunen op de bescherming van alleen de wet of de UAV. Zeker als men met het oog op het bestrijden van die vermaledijde faalkosten speciale operationele en organisatorische voorzieningen treft, moet men de contracten op maat maken en de juiste incentives zorgvuldig bij de juiste partij leggen. Oppassen! 

NRP omdat het nieuwe vastgoed er al staat