gebiedstransformatie , nrp nieuws , renovatie , transformatie

Kantorenmarkt vraagt om gebiedstransformatie en renovatie, niet om nieuwbouw

06/03/2017

Kantoorruimte NIBCity, Den Haag - 4e verdieping

Vorige week publiceerden PBL en CPB een scenariostudie naar de ruimtebehoefte op de kantorenmarkt. Conclusie: De huidige kantorenvoorraad biedt in puur kwantitatieve zin genoeg ruimte voor de kantoorbehoefte in 2030 en 2050. Dat geldt zowel bij een stijging als daling van de toekomstige kantoorbehoefte. Toch zal nieuwbouw nodig blijven omdat een deel van de kantoren en -locaties verouderd of incourant is of raakt, stelt het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). NRP denkt daar anders over. De oplossing voor de vraag naar hoogwaardige kantoorruimtes ligt niet in vervangende nieuwbouw maar in gebiedstransformatie en renovatie van de toereikende voorraad.

Bijna de helft kantoren leeg in 2050

Bij sterke economische groei is in 2050 48 miljoen vierkante meter kantoorruimte nodig. Dat is 95 procent van de omvang van de huidige kantorenvoorraad. Bij een zwakke economie, daalt volgens het PBL de behoefte aan kantoorruimte naar minder dan 30 miljoen vierkante meter. In 2030 komt dat neer op 67 procent van de huidige voorraad, en in 2050 op 54 procent.

Nieuwbouw of duurzamer alternatief?

Waarom dan toch concluderen dat nieuwbouw noodzakelijk is? Volgens PBL en CPB is nieuwbouw ter vervanging van oudbouw nodig om te blijven voorzien in goede bedrijfshuisvesting. Daarnaast kunnen behoeften per regio verschillen. Over renovatie en verduurzaming van de bestaande gebouwde omgeving wordt echter niet gesproken, en dat is jammer. Er is veel mogelijk als het gaat om nieuwe kantoorconcepten en verduurzaming, en veelal is dat goedkoper dan nieuwbouw. NRP is dan ook van mening dat nieuwbouw alleen een optie is als het echt niet anders kan. De mogelijkheden van renovatie en (gebieds)transformatie zouden altijd als eerste moeten worden onderzocht.

Potentie

PBL en het CPB stellen dat met name goed bereikbare locaties met een groot en divers voorzieningenaanbod in de nabijheid potentie hebben als toekomstige kantorenlocaties. Een opmerkelijke conclusie wanneer je realiseert welke kantorenlocaties de afgelopen jaren, en nog steeds, worstelen met leegstandproblematiek.

Alleen al in de regio Amsterdam kennen de kantoorgebieden Amstel III, Riekerpolder en Sloterdijk een structurele leegstand van 15 tot 20 procent. Als gevolg van de uitstekende ligging en bereikbaarheid kennen deze gebieden een enorme potentie, wat in Sloterdijk al heeft geresulteerd in tal van nieuwe ontwikkelingen.  Om deze voorraad te ontsluiten moeten de verschillende eigenaren samenwerken. Maar dat gebeurt te weinig.

De oplossing ligt bij renovatie en het gebiedsgewijze herontwikkelen van deze monofunctionele kantoorgebieden. De afgelopen jaren is wel bewezen dat renovatie en transformatie prachtige hoogwaardige en duurzame kantoorruimtes kan opleveren (zie o.a. www.nrpguldenfeniks.nl).

Voorbeeld Amstel III

Wat veel monofunctionele kantoorgebieden karakteriseert is enerzijds een gebrek aan diversiteit in bestemmingen en anderzijds de buitengewoon gunstige ligging en goede verkeersontsluiting. Versnipperd eigendom, een plotmatige stedenbouwkundige structuur dragen echter bij aan de eentonige en naar binnen gekeerde oriëntatie. Eigenaren werken niet of nauwelijks samen en er bestaat te weinig sturing van bovenaf. Amstel III is hier een prachtig voorbeeld van. Vervangende nieuwbouw zou echter overbodig zijn. Om de impasse te doorbreken is een integrale gebiedsontwikkeling nodig, waarbij samenwerking tussen de eigenaren een vereiste is. Dat laatste komt niet van de grond omdat de partijen afwachten en beslissers ver weg zitten en de locale problematiek niet aanvoelen.

Cultuuromslag

In Nederland in een cultuuromslag gaande. Niet langer is sloop-nieuwbouw maatgevend, maar het duurzaam hergebruik van de bestaande gebouwde omgeving. Daarin niet meegaan betekent voor iedere organisatie een stap terug. Renovatie en (gebieds)transformatie vormen een jaarlijks toenemend aandeel van de bouw- en kennispraktijk. Het onderzoek van PBL en CPB rept echter met geen woord over de mogelijkheden van flexibele bestemmingen, mixed-use of modernisering van de leegstaande of verouderde kantoren. Pas als alle renovatie- en transformatiemogelijkheden zijn onderzocht kan nieuwbouw een uitkomst zijn.

Verwachting

NRP pleit voor het maximaal benutten van de aanwezige kennis en ervaring op het gebied van kantoorrenovatie. De grootste uitdaging ligt echter bij het integraal gebiedsgewijze herontwikkelen van monofunctionele kantoorgebieden. Gezien de mogelijk toenemende vraag enerzijds en het toereikende kantoorvolume anderzijds, kunnen we, mits er verstandig beleid wordt gevoerd, de komende jaren nog de nodige prachtige (gebieds)transformaties en renovaties verwachten.

 

Bron:

Buitelaar, E., M. van den Berge, F. van Dongen, A. Weterings & R. van Maarseveen (2017), De toekomst van kantoren. Een scenariostudie naar de ruimtebehoefte. Den Haag: PBL en CPB.

 

Bron: NRP
NRP omdat het nieuwe vastgoed er al staat