gebiedstransformatie , nrp nieuws , renovatie , transformatie

Terugblik NRP Partnersbijeenkomst op imposant industrieel complex 'De Meelfabriek'

20/11/2019

De Meelfabriek, Leiden

Op 14 november j.l waren we te gast bij De Meelfabriek voor de NRP Partnerbijeenkomst en uitreiking van de NRP Masterprijs 2019. Zoals altijd weer op een uiterst inspirerende locatie: De Meelfabriek in Leiden.

NRP voorzitter Bart Krol

Nieuwe NRP voorzitter Bart Krol opent de bijeenkomst met het voornemen van NRP om voor meer maatschappelijke impact te willen zorgen. In alle maatschappelijke opgaven gaat de aandacht nog teveel naar nieuwbouw. Denk aan de vraag naar ruimte, de energietransitie en nu recentelijk de discussie over stikstof. Terwijl het gesprek veel meer over de bestaande gebouwen moet gaan. Er staat immers al veel meer vastgoed dan er ooit nog bijgebouwd gaat worden. Om die reden wil NRP zich meer mengen in het maatschappelijk debat en meer de verbinding zoeken met de overheid. Door de breedte van het netwerk is NRP ook bij uitstek geschikt om als kennispartner voor de overheid te fungeren.

Jan Willem van Beek, directeur SVn

Financiering zou sleutel in de energietransitie kunnen zijn

Jan Willem van Beek, directeur van de onlangs toegetreden NRP Partner SVn heeft zijn 2e debuut als spreker. Een paar jaar geleden, toen SVn al eens eerder toetrad tot NRP hield hij een gloedvol betoog over het idee van een transformatiefonds. Dit idee werd destijds al enorm enthousiast ontvangen. De tijd was er toen echter nog niet rijp voor, maar eigenlijk is dat wel het zaadje van de Transformatiefaciliteit geweest. Nu ging hij in op het Klimaatakoord en de duurzame financieringsmogelijkheden die daarvoor beschikbaar zijn

Het Klimaatakkoord is wat Van Beek betreft de ultieme prestatie van het poldermodel. En hij ziet nogal wat beren op de weg in het bereiken van deze megaoperatie die volgens hem nog het meest te vergelijken met de stadsvernieuwing in de jaren ’90 gevolgd door de stedelijke vernieuwing. Want ook in deze megaoperatie kom je zowel bij de burger als bij de gemeente uit.

Met 2050 als eindjaar van het Klimaatakkoord lijkt er tijd genoeg, maar Van Beek voorziet dus wel enkele problemen, zoals:

  • Woonlastenneutraliteit

De energiebesparing die de verduurzaming je oplevert telt niet mee in de financiering omdat dit niet mag van de AFM

  • Onzekerheid eigenaren
  • Kostenverschil stedelijk/buitengebied

Er is een kostenverschil tussen het stedelijk- en buitengebied. Is het fair dat mensen in het buiten gebied duurder af zijn?

  • Nu duurder, later goedkoper

Hetzelfde geldt voor mensen die aan het begin aan de beurt zijn. Die zijn duurder uit dan mensen die in de wijkgerichte aanpak later aan de beurt komen. Ook de corporaties die als startmotor voor de transitie fungeren zijn duurder af.

  • Samenloop (asbest, onderhoud)
  • Routekaart wijkaanpak

De kalender voor de wijkgerichte aanpak zal nog niet gereed zijn in 2021 dus niemand weet waar hij aan toe is.

Gelukkig zijn er ook zijn lichtpuntjes volgens Van Beek. Het leereffect van alles wat we nu uitproberen, gaat ons op een later moment helpen. Daarnaast zou financiering misschien wel eens de sleutel kunnen zijn in de energietransitie. En we zijn misschien nog niet klaar om te beginnen. Jan Willem doet een voorspelling dat de energietransitie misschien wel 10 jaar langer duurt. Dat klinkt negatief maar hoeft niet slecht te zijn, want de technologische ontwikkelingen zullen op een gegeven moment razendsnel gaan en daar kunnen we op dat moment van profiteren.

Hendrik Roozen en Laurens van Rij van Roozen van Hoppe

Voormalig kooster getransformeerd naar nieuw dorpshart

Hendrik Roozen (directeur Roozen van Hoppe) en Laurens van Rij (projectmanager Ons Koningsoord) van nieuwe NRP Partner Roozen van Hoppe vertelt een bevlogen verhaal over de herbestemming van Ons Koningsoord, een voormalig klooster dat is getransformeerd naar een nieuw dorpshart. Het klooster, dat al 9 jaar leeg stond, is volledig gerenoveerd, gemoderniseerd en uitgebouwd, waardoor er een unieke woonervaring voor zowel 55-plussers als starters is ontstaan.

Roozen Van Hoppe ging een grote uitdaging aan door voormalige Abdij ‘Onze Lieve Vrouw van Koningsoord’ te renoveren. Het is een prachtig pand, samen kunnen wonen en leven stond centraal en met een multifunctioneel centrum worden jongeren en ouderen weer dichterbij elkaar gebracht worden. Het klooster beschikt over verschillende faciliteiten zoals een cultureel centrum, de stadbibiliotheek, een kinderdagverblijg, een muziekschool, een aantal multifunctionele ruimtes en horeca. “Community 2.0”, aldus Hendrik Roozen.

“Als je iets met bouwen hebt, dan is het een heel leuke opgave, en dat hebben wij”, vertelt Hendrik Roozen. "Er zijn veel namelijk uitdagingen, bijvoorbeeld alleen al het feit dat het een Rijksmonument is en dit de nodige beperkingen oplevert. We wilden bijvoorbeeld meer ruimte maken. Dat is uiteindelijk gelukt door alles te ondergraven. We hebben een nieuwe fundering onder de oude aangebracht waardoor het souterrain nu veel groter is. Hoe zorg je verder voor gebruikersgemak met zoveel verschillende maatschappelijke gebruikers? En hoe geef je een sociale omgeving handen en voeten? Mensen moeten intrinsiek gemotiveerd zijn, maar je kunt ze ook stimuleren met geld. Zo krijgen starters die 2 uur per week mantelzorg verlenen een huurkorting en een huurtoeslag. Met alleen ‘wonen’ red je het niet. Je moet ervoor te zorgen dat mensen hier gelukkig in kunnen zijn."

Edwin Zwart, Van der Wiel Bouw

De herontwikkeling van De Meelfabriek tot een nieuwe plek voor ontdekkingen

En dan neemt Edwin Zwart, technisch directeur bij Van der Wiel Bouw, ons mee in het verhaal van De Meelfabriek, een uniek herbestemmingsproject voor wonen, werken en recreëren. Zwart vertelt dat Ab van der Wiel De Meelfabriek ruim 33 jaar geleden aankocht toen het nog volop in bedrijf was. De Meelfabriek is een industrieel complex dat bestaat uit verschillende grote, bijna allemaal Rijksmonumentale, gebouwen. Ooit werd hier meel geproduceerd, en de verschillende soorten graan werden per boot aangevoerd over de aangrenzende singels. In de tijd dat de deuren van de fabriek definitief sloten was er geen belangstelling voor hergebruik en dus was het stadsbestuur van de gemeente Leiden voorstander van volledige sloop van de fabrieksgebouwen. Ab van der Wiel was de enige die met het idee de gebouwen te hergebruiken. Hij kocht de Meelfabriek met een duidelijke droom om de plek die ooit ademde waar Leiden voor stond (gastvrijheid, volharding, innovatie, durf en noeste arbeid) nieuw leven in te blazen tot een nieuwe plek voor ontdekkingen.

Er komen o.a. studentenwoningen, lofts, appartementen, een hotel met skybar, werkplekken, een bijzondere tuin naar ontwerp van Piet Oudolf. Ab van der Wiel onderving veel weerstand voor zijn plannen en volgens Edwin Zwart moet je als ondernemer niet alleen visie hebben maar ook volhardend en een echte rasoptimist om een dergelijk project tot ontwikkeling te brengen.

Mede door de crisis, werd er pas in 2017 gestart met de eerste bouwwerken. Als eerste waren de 167 studentenkamers aan de beurt. Deze zijn als 3-kamer appartementen ontwikkeld, zodat deze flexibel zijn voor de toekomst. De studentenwoningen zijn bovendien niet als galerijflat ontwikkeld maar Edwin Zwart vertelt dat deze extra kwaliteit hebben gekregen. "Ook uit eigen belang. Want exclusieve loftwoningen kijken uit op de studentenwoningen. Die zitten er niet op te wachten om tegen opgestapelde lege bierkratjes en vieze matrassen aan te kijken. Om die reden hebben we een middengang aangebracht. Op die manier kunnen de studenten zoveel lawaai maken bij thuiskomst zonder dat de loftbewoners daar hinder van ondervinden."

"Op het gebied van duurzaamheid is de ambitie hoger dan de wettelijke vereisten. Zo wilden wij voor gasloos gaan, lang voordat 'van het gas' af actueel werd. Op het gebouw met de studentenkamers na is De Meelfabriek gasloos, de rest is elektrisch. Wij nemen de bewoners mee in de energietransitie, we vinden dat de ontwikkelaar daar een sociale rol in heeft. We hebben de Trias Energetica als uitgangspunt genomen. Het begint met goede isolatie en het energiezuinig maken met lage temperatuur verwarming. Vervolgens moet de energie zoveel mogelijk duurzaam opgewekt zijn. We maken naast zonnepanelen,  gebruik van warmte koude opslag, regeneratie ventilatie en bijzondere daken met water erop.We hebben vve’s met soortgelijke gebruikers een eigen energieoplossing geboden. Helaas zijn we niet energieneutraal, dat bleek niet haalbaar", aldus Edwin Zwart.

Van links naar rechts: Ditte Gerding (2e), Bart Krol (voorzitter NRP), Mary Lou van den Berg (1e), Ernst van der Leij (jurylid NRP Masterprijs/Brink Management Advies), Tessa Persoon (3e)

Uitreiking NRP Masterprijs

Na de inhoudelijke sprekers was het tijd voor de uitreiking van NRP Masterprijs 2019 door jurylid Ernst van der Leij (Brink Management/Advies) en Bart Krol (voorzitter NRP). De drie finalisten Mary Lou van den Berg, Ditte Gerding en Tessa Persoon presenteerden eerst hun innovatieve ideeën en maakten daarbij grote indruk met hun kennis en gedrevenheid. Dat geeft veel energie en hoop voor de toekomst. Mary Lou van den Berg sleepte de 1e prijs in de wacht met haar scriptie About the revaluation of passive climate systems Meer over de scripties en het juryrapport lees je hier.

Imposante loft als decor voor de borrel

Na de boeiende presentaties was het tijd voor de borrel in de model loftwoning, een imposante ruimte waarin de oude, stalen constructies zichtbaar nog zijn. Een ontzettend inspirerende plek om na te praten en kennis te delen met andere transformatie en renovatieprofessionals.

Borrel in een modelloft van De Meelfabriek

NRP omdat het nieuwe vastgoed er al staat